Reconhecimento da cessão de locação de imóvel ante silêncio de locador notificado
Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cessão de locação de imóvel pode ocorrer a partir da notificação extrajudicial ao locador, mesmo que não haja manifestação de anuência. O entendimento é de que o prazo de 30 dias é decadencial, interpretando-se o silêncio como consentimento.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.
“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.
Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.
“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.
Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91.
Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.
“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.
Fonte: STJ processo REsp 1443135
MARCELO GUSTAVO BAUM | ADVOGADO
Consultor Cível/Comercial da ACI-NH/CB/EV
Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
Solange Neves Advogados Associados
