Novos impostos e novas regras para aluguéis e ganhos com a venda de imóveis
O diretor da KSA Contábil, Leandro Kolling, foi o convidado da reunião mensal do Comitê Regional de Estância Velha nesta terça-feira, 28, coordenada pelo vice-presidente Gabriel Müller. Kolling, que é ex-vice-presidente regional de Estância Velha, apresentou os principais impostos criados e as novas regras para aluguéis e ganhos na venda de imóveis que passam a vigorar a partir de 2027 com a reforma tributária (Lei Complementar Nº 214/2025).
Com a mudança, ICMS e ISS dão origem ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e PIS e Cofins unem-se na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e, além destes, é criado o Imposto Seletivo (IS). “A reforma tributária será implementada de forma gradual, a fim de minimizar os impactos”, disse. PIS, Cofins e IPI, por exemplo, continuarão sendo cobrados em 2026, mas serão extintos em 2027. ICMS e ISS continuarão existindo até 2028, quando se iniciará um processo de extinção dos mesmos, com redução gradual das alíquotas até 2032. CBS entra em vigor em 2027 e IBS, a partir de 2029.
Em 2026, haverá cobrança de 0,90% da CBS, como teste, que será compensado com os tributos do atual sistema. E também haverá cobrança de 0,10% do IBS, igualmente como teste, que será compensado com os tributos do atual sistema.
Alíquotas do IBS e da CBS
“Ainda não foram normatizadas as regras quanto às alíquotas, mas espera-se que sejam entre 25% e 30%. Estamos estimando uma alíquota de 28%”, explicou o palestrante. Conforme ele, cada ente federativo vai definir sua alíquota por lei. CBS ficará a cargo da União e IBS, de estados, municípios e Distrito Federal.
Bens imóveis
Conforme Kolling, locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis terão redução de 70% e as demais operações de 50% nas alíquotas de IBS e CBS. Pessoas físicas também podem ser contribuintes do IBS e da CBS, em caso de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$ 240 mil e tenha por objeto mais de três bens imóveis distintos. A atualização é obrigatória dentro do ano-calendário se for maior de 20%.
Pessoas físicas também podem ser contribuintes do IBS e CBS, em caso de alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenha por objeto mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior e que estes estejam há menos de cinco anos no patrimônio; alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de um bem imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação e alienação dentro do próprio ano calendário superior aos limites (obrigatória).
Fato gerador
A locação será tributada no momento do pagamento. Já a alienação terá tributação no momento da assinatura do contrato ou na efetivação da condição suspensiva.
Base de cálculo
A base de cálculo será corresponde ao valor da operação de alienação do bem imóvel; da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel e cessão ou ato oneroso ou constitutivo de direitos reais sobre os bens imóveis; da operação de administração e intermediação e da operação nos serviços da construção civil.
Além do valor da operação, também serão tributados os juros, os descontos e as variações monetárias em função das taxas de câmbio e a atualização monetária nas vendas com cláusula de atualização. Não serão computados tributos e emolumentos sobre o bem imóvel e as despesas de condomínio.
Valor de referência
Administrações públicas poderão apurar o valor de referência do imóvel para estimar o valor de mercado dos bens imóveis. Deve ser divulgado e disponibilizado pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) o valor estimado para todos imóveis que integram o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB).
Novos integrantes
A reunião mensal do Comitê Regional de Estância Velha contou a participação de duas novas integrantes: Rita Santos, diretora da DGT Tecnologia, e Bruna Poersch Vargas, líder da Agência Rincão do Sicredi, que substituiu Letícia Ferreira da Silva.
