Base de cálculo do ITBI na compra e venda de imóveis à luz do tema 1.113 do STJ
Previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência dos municípios e incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, notadamente nas hipóteses de compra e venda.
Por sua vez, o artigo 38 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) dispõe que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Na prática, contudo, os municípios costumam adotar valores venais de referência previamente tabelados como base de cálculo do imposto, utilizando-se de informações genéricas de mercado, dados de outras transações imobiliárias e, em alguns casos, convênios firmados com empresas especializadas em avaliação de imóveis.
Tal prática, em diversas situações, gera discrepância entre o valor fixado unilateralmente pelo ente municipal e o preço efetivamente negociado pelas partes na compra e venda. Como consequência, ocorre o recolhimento do imposto em montante superior ao que seria devido à luz das disposições legais, o que tem ensejado o ajuizamento de inúmeras demandas judiciais com o objetivo de discutir a legalidade dessa forma de cobrança.
Importante destacar que, embora o valor venal utilizado para fins de IPTU devesse refletir o valor de mercado do imóvel, é de conhecimento público que, na prática, isso raramente ocorre.
Ademais, os imóveis possuem características próprias — como estado de conservação, benfeitorias, localização e padrão construtivo — que não podem ser adequadamente captadas por meio de tabelas genéricas ou critérios padronizados.
Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que o valor efetivamente negociado entre as partes é aquele que melhor representa a realidade do mercado imobiliário. Assim, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do STJ fixou as seguintes teses relativas à base de cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:
1 - A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, a qual sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2 - O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade quanto à sua compatibilidade com o valor de mercado, presunção essa que somente pode ser afastada mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN;
3 - O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Assim, a exceção ao valor pactuado pelas partes na compra e venda somente ocorrerá quando o ente municipal entender que o valor declarado pelo contribuinte não corresponde ao efetivo valor de mercado do imóvel. Nessa hipótese, deverá instaurar processo administrativo próprio, com a devida notificação do contribuinte, para apresentação de provas e laudos técnicos, garantia do contraditório e da ampla defesa, para, somente ao final decidir, sobre eventual diferença a ser tributada.
Na ausência desse procedimento, o município não pode simplesmente impor base de cálculo diversa da declarada.
Tal decisão corrige uma distorção histórica e fortalece a segurança jurídica dos contribuintes, permitindo-lhes questionar a imposição unilateral de valores pelo poder público no momento da avaliação do imóvel para fins de incidência do ITBI.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça. Acesso através deste link:
Diego Neves de Oliveira – Advogado
Solange Neves Advogados Associados
