Segurança Jurídica em Distratos
Na hora de comprar um imóvel, clientes assinavam contratos que geralmente previam irrevogabilidade, ou seja, que não podem ser desfeitos, mas ainda assim o entendimento da Justiça era favorável ao consumidor, o qual pedia o dinheiro de volta. Tramitou, por isso, no Congresso o Projeto de Lei da Câmara 68, que definia regras para o distrato de aquisição de imóveis na planta. Outro projeto (288/2017), do senador Dalírio Beber, propunha a regulamentação do distrato definindo a porcentagem de multa de acordo com a razão alegada para o cancelamento do contrato; contudo, por sua vez, a jurisprudência sobre a questão à época era díspar, sem uniformidade e nada serviria para sinalizar, nos futuros contratos, limites claros àqueles que posteriormente desfaziam negócios por razões meramente especulativas, prejudicando construtoras,
incorporadoras e adquirentes de imóveis.
Desta forma, sem uma legislação clara, a insegurança jurídica era persistente tanto para compradores de imóveis como para construtoras e incorporadoras. Até certos bancos, em razão destes riscos, cogitaram do aumento futuro nos juros dos financiamentos imobiliários.
Finalmente, em fins do ano passado, a Lei nº 13.786/2018 alterou as normas das incorporações imobiliárias (nº 4.591/1964) e a do parcelamento do solo urbano (nº 6.766/1979) para disciplinar, entre outras várias matérias, bem como pacificar a questão da dimensão da cláusula penal na hipótese de extinção do contrato de compromisso de compra e venda de uma unidade imobiliária.
A extinção do contrato imobiliário por causas supervenientes, como resolução (inexecução por um dos contratantes), resilição (dissolução por simples declaração unilateral de vontade – denúncia vazia, ou declaração bilateral - distrato) e rescisão (ruptura do contrato por lesão) ficou pacificada.
A aludida lei tem dupla característica: é especial e superveniente ao Código de Defesa do Consumidor e, a par disso, se coaduna com princípios basilares da legislação consumerista, o da boa-fé objetiva e do equilíbrio nas relações de consumo. A nova lei reduz o tamanho da cláusula penal possível diante da letra do Código do Consumidor. O seu art. 53 veda a previsão de perda total. A cláusula penal nas incorporações só pode ser convencionada em até 50% (quando submetidas a patrimônio de afetação) e em até 25% (quando não sujeitas a esse regime jurídico). Se a
unidade autônoma já lhe tiver sido disponibilizada, o adquirente responderá pelas perdas e danos correspondentes, previstos na lei ou no contrato.
Agora dispomos de regras precisas, ainda passíveis de aperfeiçoamentos futuros, que permitem a construtoras, incorporadoras e adquirentes de imóveis concretizar o acesso à futura moradia com a necessária segurança jurídica.
ADALBERTO ALEXANDRE SNEL | ADVOGADO
Integrante do Comitê Jurídico da ACI–NH/CB/EV
Snel Advogados
