Dívidas de condomínio: o que muda a partir da vigência do Novo Código de Processo Civil?
Até recentemente o atraso no pagamento de taxas condominiais exigia do Condomínio o ajuizamento de ação de cobrança para recebimento das quantias atrasadas.
Na verdade, somente a partir da sentença julgando procedente a ação de cobrança, a dívida de condomínio era reconhecida como título executivo judicial, ou seja, título passível de ser executado mediante a penhora de bens do condômino inadimplente.
Todo este procedimento de cobrança/execução, no entanto, era muito moroso, sujeitando o Condomínio credor a aguardar vários anos, pois, primeiro, como dito, era preciso reconhecer a dívida oriunda de condomínio atrasado como título executivo, e, após tal reconhecimento, que se dava através da sentença, era necessário ajuizar a execução para o recebimento do crédito!
Contudo, a partir da entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil-NCPC, em março de 2016 (Lei nº 13.105/2015), “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” foi reconhecido como título executivo extrajudicial (art. 784, inciso X).
Na prática significa que o Condomínio poderá imediatamente ajuizar execução de título extrajudicial contra o condômino devedor, que será citado para pagar o débito em três dias, acrescido das custas processuais e dos honorários advocatícios. O devedor que pagar no tríduo terá desconto em honorários advocatícios e poderá, mediante depósito de 30% (trinta por cento) do valor devido, requerer o parcelamento do saldo devedor em seis prestações mensais.
Se não houver pagamento espontâneo no prazo referido no parágrafo anterior, o inadimplente ficará sujeito à penhora sobre seus bens, inclusive penhora de ativos (penhora on-line, sobre dinheiro) que guarda preferência sobre a de outros bens (art. 835, §1º, NCPC).
Importante ressaltar que o condômino poderá, se for o caso, independentemente da penhora, defender-se por meio de embargos à execução, mas o ajuizamento de tal meio de defesa não implicará em suspensão do processo de execução previamente ajuizado, conforme previsão do art. 919 do NCPC, salvo situações específicas previstas em lei.
Portanto, a utilização da via executiva para reaver créditos de cotas condominiais será bem mais célere e eficiente, mas, para tanto, os Condomínios deverão redobrar cuidados, comprovando documentalmente, no ato do ajuizamento da execução, que a taxa condominial foi aprovada em assembleia geral ou está prevista na convenção de condomínio (art. 784, inciso X), sob pena de reconhecimento da inexequibilidade do título (art. 917, I, NCPC), e, nessa hipótese, o juiz extinguirá a execução, atrasando mais ainda o recebimento das parcelas condominiais devidas, e condenará o Condomínio ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, provocando evidente prejuízo.
IZABELA LEHN DUARTE | ADVOGADA
Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
