Administrar condomínios
Um condomínio envolve diversas relações jurídicas de grande complexidade, desde a necessidade de adequar a convenção e o regimento interno nos moldes da legislação, até as questões que envolvem inadimplência, direito de vizinhança, redação de contratos, etc. Nesses casos, torna-se importante o síndico buscar uma assessoria jurídica à parte, para evitar tomada de decisões equivocadas e prejuízos que poderão ser imputados a ele, que agiu de forma amadora.
A escolha sobre quem administrará o condomínio deve recair sobre quem tem conhecimento atualizado e experiência para saber aplicar a solução certa no momento certo, evitando desperdício de tempo e recursos.
Administrar condomínios não é para amadores. A cada dia as relações e atividades desenvolvidas nos condomínios se tornam mais complexas e exigem aprendizado contínuo de quem está à frente desta atividade, de modo a estar atualizado com as constantes alterações nas legislações e nos novos procedimentos de gestão disponíveis.
Obrigações tributárias e previdenciárias precisam ser atendidas tempestivamente. O mais estranho é que um condomínio edilício não é empresa e nem visa lucro, mas tem sido tratado pelo Poder Público como se tivesse estrutura empresarial. Tais normas acabam exigindo maior conhecimento profissional do síndico, que tem ainda a sobrecarga de uma complicada lei trabalhista.
Uma atividade que antes se resumia em emitir boletos, controlar a arrecadação dos recursos, pagar as despesas e fazer as prestações de contas, hoje inclui várias outras obrigações.
O administrador precisa ter qualificação para a resolução de conflitos que surgem entre os vizinhos em função do uso de áreas comuns e equipamentos de lazer, saunas, piscinas, churrasqueiras, lavanderia, etc.
Também lhe cabe cuidar da gestão de tributos, como se disse acima. Essas obrigações geram atividades mensais e a necessidade de acumular informações ao longo do ano, para serem repassadas posteriormente ao órgão competente.
A gestão financeira das receitas e despesas exige atenção especial. Os condôminos devem ter informação a qualquer momento, de imediato sobre o saldo, inadimplências, movimentações financeiras, previsões orçamentárias e de forma transparente. Do administrador exige-se probidade exemplar. Cabe ao mesmo ser exato e preciso naquilo que é de sua responsabilidade. Recentemente comprovou-se que pessoas nestas funções tiveram alto comprometimento por ação abusiva.
Outrossim tem de haver a gestão do Fundo de Reserva. A Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 define as responsabilidades sobre as despesas e gastos do condomínio, o que cabe ao inquilino e o que cabe ao locador do imóvel.
A falta de conhecimento jurídico motiva confusão em decorrência da interpretação equivocada da lei. O correto é a escrituração contábil em separado do Fundo de Reserva, prática pouco adotada no mercado.
Os seguros, principalmente de incêndio, de acidentes de trabalho e responsabilidade civil exigem exame e ação do administrador.
A inadimplência de condôminos prejudica a administração.
Caso a convenção tiver a previsão do art. 1.337 do Código Civil a multa ao devedor contumaz pode ser de dez vezes o valor devido.
Cobrar agora é mais fácil porque as contribuições ordinárias e extraordinárias são títulos executivos, observado o disposto no art. 784, inciso X, do novo Código do Processo Civil.
O administrador também tem gestão de despesas. Quanto maior o poder de barganha de um comprador de produtos e serviços, maior a probabilidade de se obter melhores condições de preços e prazos. Para esta afirmação não há contradição, a exceção de fornecedores autônomos de serviços (eletricistas, etc.), cujo valor do serviço depende do momento e da necessidade e disponibilidade do fornecedor.
Uma empresa especializada em gestão de condomínios, com uma carteira bem estruturada de clientes, responsável por um volume
relevante de compras, certamente tem um grande poder de barganha perante os fornecedores, obtendo vantagens para seus clientes. A empresa bem organizada mantém controles sistematizados que lhe permitem comparações de preços dos principais itens de custo entre os condomínios que administra (manutenção de elevadores, consumos de água e energia, preços de gás, e etc.) ajustando as distorções detectadas.
ADALBERTO ALEXANDRE SNEL | ADVOGADO
Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
