A importância da fixação do preço mínimo antes da venda judicial de imóveis em leilão
Nos processos de execução e nos cumprimentos de sentença é comum que o recebimento do crédito seja precedido de alienação judicial do patrimônio penhorado.
Quando a penhora recai, por exemplo, sobre imóveis de titularidade dos executados, é necessária a alienação judicial dos bens penhorados através de leilão. O leilão é modalidade de venda que, se exitosa, oportunizará ao exequente o recebimento do crédito executado.
Cabe ao credor indicar o leiloeiro, mas em caso de omissão o juiz nomeará leiloeiro público, credenciado junto ao Poder Judiciário, para realização de leilão judicial, que é a forma mais comum de alienação.
E ao autorizar o leilão de um imóvel o juiz fixará, dentre outras questões importantes, o preço mínimo pelo qual o bem poderá ser arrematado judicialmente.
Esta questão da fixação do preço mínimo é relevante, dispondo o art. 885 do Novo Código de Processo Civil que “O juiz da execução
estabelecerá o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que poderão ser prestadas pelo arrematante.”
O preço mínimo de alienação deverá constar no edital de divulgação do leilão, sendo relevante a sua determinação para evitar que o imóvel seja vendido por preço vil, conceituado como preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e previsto no edital, ou inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação (arts. 891, “caput” e parágrafo único do CPC).
Há anos os tribunais do país discutiram o que era considerado “preço vil”, sendo que, atualmente, pelas novas regras de processo civil, haverá alienação por preço vil quando caracterizadas uma das duas situações mencionadas no parágrafo anterior.
Assim, se o advogado do devedor silenciar e não requerer que o juiz determine o preço mínimo de venda do bem, o imóvel poderá ser alienado por cinquenta por cento do valor de avaliação, não mais havendo possibilidade de arguir a vileza do preço da alienação, salvo se configuradas as hipóteses do parágrafo único do art. 891 do CPC.
Da mesma forma, se o exequente silenciar quanto ao pedido de fixação do preço mínimo, poderá ser prejudicado, vez que a alienação por cinquenta por cento do preço da avaliação poderá não satisfazer a integralidade da dívida executada. É o caso, por exemplo, de um crédito executado de R$ 200.000,00 garantido por um imóvel avaliado em R$ 300.000,00. Se o juiz não fixar o preço mínimo de venda, o imóvel poderá ser alienado por R$ 150.000,00, e, nesse caso, a execução prosseguirá pelo saldo de R$ 50.000,00, que poderá não ser recebido por ausência de outros bens penhoráveis.
A saída, nos parece, é o exequente requerer ao magistrado que o preço mínimo de venda coincida com o valor executado, que cubra o principal, as custas e os honorários (no exemplo dado este valor seria de R$ 200.000,00), garantindo a integralidade do recebimento do crédito, o que também será interessante para o devedor, pois o pagamento total da dívida levará à extinção da execução.
Assim, o interesse quanto à fixação do preço mínimo será do credor e do devedor, devendo ambos estarem atentos às peculiaridades da causa para não incorrer em prejuízos.
IZABELA LEHN DUARTE | ADVOGADA
Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
