A cobrança da comissão de corretagem e da taxa SATI na venda de imóveis: Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recente julgamento ocorrido no dia 24/08/2016, decidiu por unanimidade pela validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem na venda de imóveis. Todavia, em relação à cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati) o colegiado entendeu que a cobrança é abusiva e que não pode ser, portanto, imposta ao consumidor.
Além disso, também ficou definido pelo Superior Tribunal de Justiça que o prazo prescricional para ajuizamento de ações que questionem a abusividade de tais cobranças é de três anos, o que impacta diretamente nos processos judiciais envolvendo a matéria.
O julgamento em questão detém importância fundamental na medida em que as decisões foram tomadas pelo rito dos recursos repetitivos, de modo que em outros processos judiciais em que se discute tais matérias não serão admitidos recursos que sustentarem posição contrária à adotada nos entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça.
Em todo o país, milhares de processos estavam com sua tramitação suspensa aguardando o resultado deste julgamento, em razão do efeito vinculante do entendimento adotado pelo STJ para os demais processos em que se debate tais questões, com o objetivo de garantir a igualdade nas decisões judiciais e uniformizá-las, privilegiando a segurança jurídica.
O relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que para fundamentar a abusividade da cobrança da taxa Sati justificou que a mesma “não constitui um serviço autônomo oferecido ao consumidor, mas uma mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato e que o próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis, mediante a resolução de 2012, estatuiu norma proibitiva dizendo claramente que é vedado aos inscritos no regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como deve ser denunciada ao regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos”.
Ainda, o ministro ressalvou que “eventuais serviços específicos prestados ao consumidor, como o trabalho de despachantes ou taxas de serviços cartorários, podem ser cobrados”.
No que concerne à cobrança da comissão de corretagem, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino reconheceu a legalidade da cobrança, contudo, condicionou que a previsão desse encargo deve ser informada de forma prévia e explícita ao consumidor adquirente do imóvel, porquanto nos processos relativos ao tema se verificou que os consumidores alegam só receber a informação de que haverá a cobrança de tal comissão no momento de celebração do contrato. O ministro salientou, ainda, que “essa estratégia de venda contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo. Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta do preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem”.
Assim, se restar comprovado em Juízo que o consumidor não foi informado de maneira clara e transparente sobre o pagamento da comissão de corretagem, esta deverá ser excluída (não poderá ser cobrada), não por ser ilegal em si mesmo considerada, mas pela falta de lisura e transparência na informação prestada ao consumidor.
Repisa-se a relevância do julgamento em questão para aqueles que atuam no meio imobiliário e em processos judiciais em que se discute tais questões, cabendo às empresas que atuam na área reverem, em especial, seus procedimentos e padrões de atendimento a fim de que possam comprovar que cumpriram com o dever de informação com relação à cobrança da comissão de corretagem.
Fonte das citações: Superior Tribunal de Justiça (Notícias)
MICHELE SCHWAN | ADVOGADA
Consultora Cível/Comercial da ACI–NH/CB/EV
Neves & Oliveira Advogados Associados
