Due Diligence Ambiental: sua importância diante da responsabilidade civil do adquirente de imóvel
Quando da aquisição de um imóvel, a análise de possíveis passivos ambientais é de extrema importância. Este é estudo, denominado Due Diligence, irá fundamentar e subsidiar a segurança jurídica do investimento que será realizado, tendo em conta as implicações negativas que a aquisição de uma área contaminada irá gerar ao adquirente do imóvel.
A realização da Due Diligence prescinde da análise jurídica e técnica do imóvel. Jurídica a fim de evidenciar quais possíveis atividades já foram realizadas no imóvel, quais foram seus proprietários, licenças ambientais expedidas para aquele local ou relacionadas a atividades exercidas pelo proprietário do imóvel, processos judiciais arquivados ou em andamento que possam ter relação com o imóvel, dentre outras evidências. E técnica para mensuração das características ambientais do imóvel, em que será observado seu estado de preservação, evidências de uma possível contaminação, mediante, a análise visual, análise química (laboratorial) do solo, subsolo, águas superficiais e águas subterrâneas.
Assim, a prática da Due Diligence na aquisição de imóvel serve para além do apoderamento de informações sobre os riscos futuros relacionados a responsabilidade civil tradicional (dívidas condominiais, tributárias, pessoais do vendedor, etc.), mas também em questões ambientais. Haja vista que, detectada alguma degradação ambiental, esse fator tornar-se-á determinante para atestar a viabilidade ou não da aquisição do pretendido imóvel. Tendo em conta que o adquirente, mesmo não tendo sido o poluidor, deverá suportar a recuperação do passivo ambiental e também sofrerá com as limitações ao uso do imóvel, caso a atividade pretendida para o local apresente riscos diante de sua incompatibilidade com o tipo de contaminação existente. Noutro sentido, a realização destes estudos também são necessários para verificação da adequação do empreendimento as regras do Plano Diretor (zoneamento) e demais legislações municipais, estaduais e federais.
Esta responsabilidade pelos danos ambientais advém, inicialmente, da Constituição Federal de 1988 (Artigo 225) e da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/1981), que determina que as condutas e atividades lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores as sanções penais, administrativas e a reparação dos danos causados. E, neste sentido, esclarece que, a reponsabilidade do poluidor é concretizada, independentemente, da existência de sua culpa.
Todavia, além disso, no Direito Ambiental Brasileiro, a responsabilidade civil perante a recomposição dos danos ambientais em imóveis, assim como, ocorre com as cotas condominiais e o imposto predial territorial urbano (IPTU) segue a regra propter rem. Ou seja, independentemente de quem tenha cometido o dano ou de quem seja o proprietário esta “dívida ambiental” acompanhará sempre o imóvel. Está é a regra geral quando se fala em responsabilidade do adquirente perante danos ambientais ocasionados ao imóvel, tendo sido, inclusive, objeto de diversas discussões e julgamentos que, ao final reconheceram a responsabilidade do adquirente (propter rem) junto ao Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial 1247140/PR e 650728/SC)
Logo, a identificação de passivos ambientais nos imóveis, deve contar com a inspeção detalhada no momento pretérito à aquisição, consistindo na investigação aprofundada sobre a natureza da titularidade anterior e os prévios usos da propriedade. Por conta disso, a equipe que irá realizar a Due Diligence deverá ser composta por vários profissionais das mais diversas áreas: advogados, biólogos, geólogos, engenheiros, dentre outros que se façam necessários ao caso concreto.
Entretanto, importa ainda ressaltar que, mesmo ao final comprovada a não existência de passivos ambientais no imóvel é essencial que no Contrato de Promessa de Compra/Escritura de Compra e Venda o procurador do adquirente exija a presença de cláusulas que evidenciem a responsabilidade do vendedor sobre quaisquer contingências ambientais que possam vir a ser identificadas posteriormente a data de transmissão do imóvel e que guardem relação direta com ações ou omissões do vendedor ou seus antecessores. Sobre os quais, o vendedor deverá, assim, se obrigar a isentar o adquirente e arcar com todos os ônus perante as esferas civil, penal e administrativa. Esta previsão apesar de não isentar a responsabilidade do adquirente perante os órgãos públicos, traz o respaldo para o ajuizamento de uma ação de regresso para reaver do vendedor os ônus assumidos indevidamente pelo adquirente.
Enfim, diante das responsabilidades trazidas pelo Direito Ambiental ao adquirente de imóvel com passivos ambientais (propter rem), ressalta-se a importância da realização de estudos aprofundados no imóvel, sobre o imóvel e sobre o vendedor antes da aquisição do imóvel. Pois, como mencionado, a responsabilidade por passivos ambientais recairá sobre o atual proprietário da área, mesmo que não tenha sido este o poluidor.
Deste modo, a realização da Due Diligence ambiental é de fundamental importância para subsidiar a segurança jurídica na aquisição do imóvel e do investimento pretendido no mesmo.
Fonte: Juliane Altmann Berwig/Berwig Advocacia
PS: As opiniões expressas nesta publicação não refletem, necessariamente, a opinião da ACI, sendo de inteira responsabilidade dos articulistas
