Seguros de condomínio
O seguro patrimonial de edifícios em condomínio é um seguro obrigatório e a sua não contratação pode implicar multa de até 10% do valor do risco segurável. Além disso, o síndico e os membros do conselho do condomínio respondem pelos danos não indenizados em virtude da não contratação ou de contratação insuficiente do seguro patrimonial. Essas regras são claras e impositivas. Deficiências ou falta do seguro, faz com que aqueles que tiveram participação na definição dos parâmetros e na tomada de decisão da não contratação, ou da contratação insuficiente,
respondam pelos danos decorrentes dos sinistros que deveriam estar cobertos.
A falta de um seguro obrigatório pode gerar, além da multa aludida de 10% do valor segurável, consequências gravíssimas.
A lei dispõe que o síndico e os conselheiros do condomínio respondem pela não contratação ou contratação insuficiente do seguro.
O seguro de condomínio cobre o conteúdo apenas das áreas comuns. Portanto, o que estiver dentro das unidades não é segurado por ele. Estes bens necessitam um seguro especial, com importância segurada específica.
Cabe também acrescentar que em edifícios é indispensável buscar cobertura para a responsabilidade civil. Este seguro indeniza danos a terceiros em função da existência e funcionamento do condomínio. Esta garantia pode considerar os condôminos como terceiros, incluindo-os nas hipóteses de indenização. O que não acontece é o contrário, ou seja, os danos causados pelos condôminos a terceiros ou ao próprio condomínio não são cobertos pelo seguro.
Assim, além dos riscos patrimoniais, os condomínios têm outro risco da maior importância, tanto pelo montante dos danos, como pelo comprometimento das relações sociais entre os moradores. Este seguro de responsabilidade civil indeniza danos causados a terceiros em função da existência e do funcionamento do condomínio.
Para ilustrar as assertivas antes expendidas, cita-se um acórdão no qual se verifica que um comprador de unidade em condomínio precisa ter extremas cautelas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que dívida do condomínio com terceiro pode ser redirecionada para os proprietários das unidades, mesmo no caso de imóvel adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.
A decisão é da 4ª Turma (REsp 1473484), que rejeitou o recurso de um condomínio e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço de revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio. Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos. No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio. E sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
ADALBERTO ALEXANDRE SNEL | ADVOGADO
Integrante do Comitê Jurídico da ACI–NH/CB/EV
Snel Advogados
