O acessório segue o principal
Um dos principais cartões-postais de Nova York, o edifício Chrysler, majestoso, no Central Park, está sendo vendido com enorme prejuízo. O prédio deve encontrar um novo proprietário por US$ 150 milhões, conforme noticiado.
Em 2009, o Mubadala, fundo de investimento de Abu Dabi, havia comprado 90% do Chrysler Building, um arranha-céu que já apareceu em dezenas de filmes, por cerca de US$ 800 milhões.
Os 10% restantes foram adquiridos pela administradora Tishman Speyer.
O edifício deve agora ser repassado para uma companhia especializada em ativos imobiliários, a RFR Holdings. Por que a
venda está sendo feita por um preço tão inferior e com um prejuízo tão expressivo? Segundo fontes ligadas ao acordo, os donos
do edifício são obrigados a pagar um aluguel mensal pelo uso do terreno sobre o qual a construção foi erguida.
O preço desse aluguel tem crescido rapidamente. Até o ano passado, o valor era de US$ 7,75 milhões; a obrigação foi reajustada para US$ 32,5 milhões no ano passado e vai ultrapassar a marca de US$ 40 milhões em 2028. Além disso, os novos donos do edifício não podem fazer o que quiserem para torná-lo mais eficiente. Há restrições para o uso do Chrysler, uma vez que ele é considerado um marco cultural de Nova York, assim como acontece aqui com os tombamentos. Pelo referido se verificou que algo assim seria inadmissível em nosso país por causa da legislação brasileira.
O Código Civil em seu art. 92 conceitua a coisa principal e a acessória ao prescrever: “Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessório, aquele cuja existência supõe a do principal. De modo que a coisa principal é a que existe
por si, exercendo sua função e finalidade, independentemente de outra, p. ex., o solo. E a acessória é a que supõe, para existir
juridicamente, uma principal.
A coisa acessória segue a principal, salvo disposição especial em contrário (CC, art. 92, parágrafo único; RT, 177:151). Logo, a
natureza do acessório será a mesma do principal; se este for bem móvel, aquele também o será. Se a obrigação principal for nula, nula será a cláusula penal, que é acessória.
O Código Civil enumera, expressamente, os bens acessórios:
frutos, produtos (que mesmo não separados do bem principal podem ser objeto de negócio jurídico) e rendimentos (arts. 95 e
1.232); os produtos orgânicos da superfície, os minerais contidos no subsolo, as obras de aderência permanentemente feitas acima ou abaixo da superfície (CC, art. 1.230 e parágrafo único; CF, art. 176); as benfeitorias (CC, art. 96); e as pertenças (CC, art. 93). De modo implícito, reconhece como bens acessórios as acessões e as partes integrantes. Compreende-se, assim, que não seria possível haver a edificação sobre um terreno alugado, porque esta construção adere ao principal, que é o imóvel (terreno). A matéria é particularmente interessante porque estamos envolvidos profissionalmente em um testamento no qual os acessórios (construções, etc.) são objeto de legado específico em desobediência ao art. 92 do C. Civil.
A coisa principal é a que existe por si, exercendo sua função e finalidade, independente de outra. Desta forma, a coisa acessória
é a que supõe, para existir juridicamente, uma principal.
Ao antes considerado, cabe esclarecer em face de consulente, que nada tem a ver com investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que têm como lastro os projetos de imóveis compartilhados, de que trata a Lei 13.777, a qual regulamenta a multipropriedade. A nova legislação reconheceu o investimento nesse tipo de negócio como um patrimônio que pode ser deixado para o sucessor.
A multipropriedade, modalidade também conhecida como “time-sharing”, é constituída por um regime de condomínio baseado
na venda fracionada do imóvel, em que cada um dos proprietários adquire uma cota que dá direito de uso do empreendimento por um prazo determinado. A construção adere ao principal, mas o uso do acessório é compartilhado sob condições.
ADALBERTO ALEXANDRE SNEL | ADVOGADO
Integrante do Comitê Jurídico da ACI–NH/CB/EV
Snel Advogados
