Locação e fundo de comércio
O locatário mercantil tem necessidade de se acautelar para proteger o “ponto“ que criou e lhe assegurar o continuar no local. A lei para isso criou mecanismos legais, os quais contêm regras rígidas. Sem a observância de prazos sucumbem direitos. Estes direitos estão na base da ação renovatória.
Cabe dizer que uma ação renovatória estabelece um novo período de vigência para uma locação, necessariamente fixado para vigorar após o seu vencimento. Como exemplo, em contrato de cinco anos, que termine em 10/08/2014, irá estabelecer um novo período de locação de 11/08/2014 a 10/08/2019 – este prazo não tem qualquer relação com o encerramento do processo judicial em si. Ou seja, o locatário, de tempos em tempos, precisa promover nova ação renovatória contra o locador, mesmo que a ação renovatória anterior não tenha sido concluída, uma vez que cada processo judicial refere-se apenas a um certo período de tempo.
No Recurso Especial 1.323.410 foi estabelecido que o período mínimo a renovar é de cinco anos. Isso se constitui em favor dos empresários do comércio varejista, especialmente no ramo de franquias.
Esta ação renovatória encontra amparo na Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, que é a chave para a solução do problema das renovatórias de contrato de locação comercial, essenciais para a proteção do fundo de comércio empresarial.
Em seu artigo 51, a Lei 8.245/91 exige que o inquilino possua um contrato de locação escrito (ou diversos contratos consecutivos) com um total de cinco anos de vigência pelo menos, para poder exigir judicialmente a renovação do acordo. O mesmo dispositivo estabelece que o locatário tem o direito de renovar o acordo “por igual prazo”.
O STJ, acompanhando a doutrina especializada, estabeleceu que a ação renovatória não pode fixar novo prazo de vigência superior a cinco anos. Prazos estabelecidos na lei devem ser cuidados sob pena de perda do privilégio de renovar.
ADALBERTO ALEXANDRE SNEL | ADVOGADO
Kunst & Trentz Advogados Associados
Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
